Решением Кассационного суда Италии № 6882 от 8.03.2019 был признан законным пункт контракта об аренде жилья, который переносит налоговое бремя с плеч владельца на арендатора. Таким образом, если договор это предусматривает, арендатор может стать ответственным за « все налоги и сборы, касающиеся арендованного имущества и контракта аренды, освобождая арендодателя от оплаты этих сумм» . В данном случае речь шла об итальянском ICI (imposta comunale sugli immobili – муниципальный налог на недвижимость), который был заменен в 2012 году налогом IMU (imposta comunale unica – единый муниципальный налог). Этот факт следует учитывать при составлении контрактов об аренде недвижимости. От того, как пункт, касающийся налогов, будет прописан в контракте, будет зависеть его действительность.
Итальянский Верховный Суд начинает свое рассуждение с упоминания статьи 53 Конституции Италии, которая гласит, что налогообложение должно иметь характеристики справедливости и последовательности, а так же с рассмотрения двух предыдущих решений Объединенных Секций Кассационного Суда тридцатилетней давности: № 5/85 и № 6.445/85. Эти решения в свое время утвердили договорную непередаваемость налогового бремени (и недействительность подобных контрактных соглашений в силу нарушения конституционных предписаний). Исходя из этих прецедентов, арендатор мог доказать недействительность любого пункта контракта, переносящего на него обязанность платить налоги и взносы по жилью. Комментируя свои предыдущие решения, Верховный Суд отмечает, что «теперь предметом рассматриваемого пункта контракта больше не являются (как в случаях, рассмотренных в 85-году – авт.) прямые налоги, начисленные арендодателю, а налоги, которыми облагается имущество, и посему присущие указанному договору».
По мнению Кассационного Суда Италии, чтобы определить, нарушает ли пункт контракта конституционную норму, необходимо проверить, освобождает ли этот пункт собственника от бремени налога, предписывая его арендатору, или (как в рассмотренном случае) арендодателю просто предоставляется право получить возмещение точной суммы налога от арендатора.
Итак, если пункт контракта устанавливает, что арендодатель полностью освобожден от налогового платежа, который ложится на плечи арендатора, подобный пункт контракта следует считать недействительным. Если же владелец по-прежнему должен выплатить налог, а затем имеет право по контракту взыскать сумму налога с арендатора – ситуация является правомерной, так как закон предусматривает свободную договоренность между сторонами контракта относительно месячной цены аренды.
В рассмотренном деле, владелец квартиры осуществлял налоговые взносы по сданному в аренду жилью, а затем выставлял счета на выплаченные суммы своему арендатору, помимо непосредственно цены аренды. Эти две составляющие будут в совокупности считаться общей стоимостью аренды жилья. Данная контрактная договоренность является допустимой и полностью законной.
С уважением, команда «Юридической компании Бордони»
Перепечатка и использование материалов допускается только с разрешения «Studio Legale Bordoni» и ссылкой на данный сайт.
