В Италии тема поддержания в надлежащем виде архитектурно-конструктивных частей здания, а, следовательно, распределения соответствующих расходов, не теряет актуальности для жильцов многоквартирных домов. Сталкиваясь с законодательством и юридической практикой, которые не всегда ясны, владельцы жилых помещений часто вынуждены обращаться за помощью к адвокату. В этой статье мы рассмотрим некоторые типичные для жилищного права ситуации и дадим их юридическое толкование.
Для начала о том, на кого возлагаются расходы по содержанию и ремонту различных частей жилого дома. Здесь законодательство Италии и общая юридической практика приходят к общему знаменателю. Статья 1223 Гражданского кодекса гласит: «Расходы по содержанию ложатся на плечи субъекта, который использует нуждающуюся во вмешательстве структуру, или того, кому она (структура) приносит пользу. Если речь идет о структуре, которая приносит пользу жильцам в различной степени, то расходы по содержанию тоже распределяются пропорционально использованию».
Начнем наш экскурс с рассмотрения случаев, которые напрямую регулируются гражданским кодексом, и, следовательно, не нуждаются в излишних толкованиях. Это касается кровли здания (lastrico solare), которая обычно является собственностью кондоминиума (статья 1117 Гражданского Кодекса Италии). Реже, при наличии соответствующих прав, она может быть в собственности одного из жильцов. В первом случае, как вы уже догадались, стоимость обслуживания делится между всеми жильцами, которым служит данное кровельное покрытие. Во втором, когда зона покрытия предоставлена в эксклюзивное использование одному из жильцов, расходы на содержание делятся по-другому: на прямого пользователя ложится одна третья часть расходов, а оставшиеся две трети делятся между всеми жильцами, квартиры которых располагаются под этой зоной покрытия (статья 1126 Гражданского Кодекса Италии).
С расходами на поддержание в надлежащем состоянии перекрытий между этажами тоже все достаточно ясно. Вопрос регулируется Гражданским кодексом, который подразумевает, что они являются общей собственностью владельцев квартир непосредственно над перекрытием и под ним. Следовательно, эти владельцы и делят поровну затраты на ремонт, но с оговоркой, что владелец сверху понесет затраты на ремонт своего пола, а снизу – потолка (статья 1125 Гражданского Кодекса Италии). Как видим, принцип «кто пользуется структурой, тот и платит за техническое обслуживание» в этих случаях сохраняется.
Довольно часто мы встречаемся с ситуациями, которые не регулируются законом напрямую. Решения по ним могут быть найдены на основе судебных практик, обширных и детализированных в этой области. Например, множество дел связано с выступающими за фасад здания балконами. Решения Кассационного суда, в том числе недавние, устанавливают, что эти балконы, «являясь продолжением соответствующей единицы недвижимости, принадлежат исключительно владельцу этой недвижимости». (Решения Кассационного суда Италии: № 587 от 12.01.11; № 6624 от 30.04.12; № 5014 от 02.03.18). То есть, чаще всего расходы по содержанию ложатся на плечи владельца квартиры с балконом, потому что именно этот человек им пользуется. Ни владелец балкона снизу (Решение Кассационного суда Италии № 14.756 от 30.07.04), ни кондоминиум не обязаны тратиться на его ремонт.
Однако, и здесь есть исключения. Например, если передняя часть балкона содержит элементы декора (украшения, фризы, специальное покрытие и т.п.), которые рассматриваются как составляющая эстетически привлекательного образа здания. Ремонт таких элементов должен осуществляться за счет кондоминиума, то есть всеми жильцами / владельцами дома (Решения Кассационного суда Италии № 30.071 от 14.12.17 и № 27.083 от 25.10.18). Как мы видим, даже в этом случае, усматривается принцип «кто пользуется структурой, тот и платит за техническое обслуживание»: владелец, который пользуется самим балконом, оплачивает расходы на его ремонт, а кондоминиум (в данном случае все жильцы) оплачивает расходы на поддержание гармоничного вида всего здания.
Для так называемых лоджий (балконов, которые не выступают за фасад здания) действует статья 1125 Гражданского Кодекса Италии. Она же регулирует расходы, касающиеся перекрытий. Затраты на содержание делятся поровну между владельцами квартир сверху и снизу лоджии, за исключением тех расходов, которые связаны с полом и потолком. Их понесут те, кто непосредственно пользуется этими полом и потолком (Решение Кассационного суда Италии от 21.01.00. № 637). Также, статья 1125 применяется к случаям, когда речь идет о внутреннем дворе или части подхода к дому, под которыми находится, к примеру, гараж или складское помещение, принадлежащие отдельному владельцу (решение Кассационного Суда Италии № 18.194 от 14.09.05).
С уважением, команда «Юридической компании Бордони»
Перепечатка и использование материалов допускается только с разрешения «Studio Legale Bordoni» и ссылкой на данный сайт.
